重磅消息震撼襲來，有中國第一央企之稱，最具實(shí)力的萬億級別的鐵老大、鐵路局公司也要進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)務(wù)了!
經(jīng)過認(rèn)真調(diào)查，包括北京、沈陽、鄭州、廣州等，中國鐵路總公司原多地鐵路局，日前進(jìn)行了更名，并新增“房地產(chǎn)開發(fā)”等業(yè)務(wù)!
修路的，也要變成蓋房子的了!可以說，地產(chǎn)江湖再起風(fēng)云，多少開發(fā)商眼里的大蛋糕高鐵新城，終于迎來真正的王者。這對于中國房地產(chǎn)市場的格局影響無疑是巨大的。
NO. 1|壹
鐵總：世界第一地產(chǎn)巨無霸橫空出世
先帶大家了解下中國鐵路總公司，這個央企TOP1的巨無霸企業(yè)。
中國鐵路總公司(簡稱“鐵總”)，由中央管理的正部級國有獨(dú)資企業(yè)，注冊資金10360億元，現(xiàn)任掌門人為陸東福。前身是中華人民共和國鐵道部，2013年3月，中國實(shí)行鐵路的政企分開，撤銷鐵道部，分別成立國家鐵路局、中國鐵路總公司。
經(jīng)樓市資本論查詢了解，鐵總單是注冊資金就要比中石油(4869億)+中石化(2748億)+中海油(1137億)加起來都還多。第一央企之名當(dāng)之無愧。
目前，財(cái)政部成為中國鐵路總公司唯一股東，其資產(chǎn)權(quán)益包括原鐵道部所屬的18個地方鐵路局(含廣州鐵路集團(tuán)公司、青藏鐵路公司)、3個專業(yè)運(yùn)輸公司及中國鐵道科學(xué)研究院、中國鐵路建設(shè)投資公司等。
上述中國鐵路總公司全資子公司名單(部分)，有沒有覺得隨便一個拿出都是世界500強(qiáng)企業(yè)的既視感。
查詢了下鐵總下屬中國鐵路北京局集團(tuán)有限公司的資料，最新工商信息變更登記記錄顯示，經(jīng)營范圍多了“鐵路土地綜合開發(fā)利用，房地產(chǎn)開發(fā)，銷售商品房”等內(nèi)容。
據(jù)調(diào)查，鐵總擁有3億平米的可開發(fā)土地儲備。這一數(shù)字超過目前房企土地儲備量最高的中國恒大(2.76億平方米)，位居全球第一。
毋庸置疑，中國最新一地產(chǎn)巨無霸企業(yè)橫空出世，只在恒大、萬科之上。
NO.2|貳
鐵總地產(chǎn)開發(fā)劍指百座高鐵新城
越來越多的中國地方政府都在提出打造一座高鐵新城的設(shè)想，各地方政府正在把建設(shè)高鐵區(qū)域定為“一號工程”，全方位給予大力支持。
眾所周知，火車一響，黃金萬兩。鐵路系統(tǒng)其實(shí)一直是各個產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的集大成者，如果說鐵總要依靠巨大的土地儲備來做房地產(chǎn)開發(fā)，無疑將會對我國房地產(chǎn)業(yè)帶來巨大刺激，而首當(dāng)其沖的就是全國百座“高鐵新城”這塊大蛋糕。
密密麻麻的高鐵站與高鐵新城
高鐵不僅可以帶動區(qū)域中心城市的資源要素?cái)U(kuò)張，盤活了以前無法輻射到的市場，還能帶動一批有戰(zhàn)略布點(diǎn)和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移需求的企業(yè)，推動了城市產(chǎn)業(yè)功能的重新布局。
一方面，高鐵站多規(guī)劃在市區(qū)邊緣或郊區(qū)地帶，周邊大部分土地尚未利用，發(fā)展空間充裕。另一方面，高鐵確實(shí)給城市發(fā)展帶來了巨大機(jī)遇。
作為中國高鐵建設(shè)者，面對全國百座高鐵新城，不可能對大蛋糕毫不動心，而只肥了地產(chǎn)商。
注意到鐵總公司別更的業(yè)務(wù)除了“房地產(chǎn)開發(fā)”外，“鐵路土地綜合開發(fā)利用”業(yè)務(wù)，鐵總也很有興趣，也就是說未來，鐵總是要從自己的優(yōu)勢領(lǐng)域拿地、到土地開發(fā)再到銷售，再到房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈深度進(jìn)入。并且考慮到鐵總的深厚背景，這次改變必然也是國家意志的體現(xiàn)。
NO. 3|叁
鐵總大手筆入局對房價影響如何?
有接近鐵總的人士表示，各地鐵路局擁有大量的土地，隨著城市化的進(jìn)程，很多土地都處于各個城市的黃金地段，地理位置十分優(yōu)越。
同時，由于掌握了建設(shè)鐵路線路，包括高鐵線路，及開通設(shè)立車站的主動權(quán)，這使得鐵總及其各地子公司，在與各地政府進(jìn)行土地性質(zhì)變更、土地開發(fā)規(guī)劃等談判中“處于比較強(qiáng)勢的地位。”
可以設(shè)想，由鐵總從中國中鐵和中國鐵建的兄弟部門，抽調(diào)骨干力量，成立中鐵房地產(chǎn)開發(fā)公司，不過輕而易舉。
另外，接近鐵總的人士透露：“此前鐵路局系統(tǒng)基本沒有參與過房地產(chǎn)開發(fā)，在開發(fā)經(jīng)驗(yàn)上有所欠缺，但假以時日，全方位投入房地產(chǎn)市場，那對整個行業(yè)的沖擊，難以估量。”
那么，鐵總?cè)刖謱Ψ績r影響如何?在樓市資本論看來，短期內(nèi)土地儲備量巨大的鐵總，開發(fā)不可一蹴而就，還需要一段時間的修煉。長期來看，對國內(nèi)房價會有一定的影響。
鐵總作為一號央企，在落實(shí)“房子是用來住的，不是用來炒的”政策下，開發(fā)一批大眾能接受的經(jīng)濟(jì)型樓盤，讓居者有其屋，應(yīng)該是首要目標(biāo)。同為央企的中化集團(tuán)，開發(fā)的“金茂府”系列高端樓盤，一開盤就帶漲一大片，鐵總短期內(nèi)還是不要參考的為好。
面對鐵總帶來的房地產(chǎn)變局，我們拭目以待吧!
告別，是為了更好的重逢
鐵路局改制落地，標(biāo)志著中國鐵路從傳統(tǒng)生產(chǎn)型企業(yè)向現(xiàn)代經(jīng)營型企業(yè)轉(zhuǎn)型邁出了重要一步。
新的鐵路公司，是一個更加體現(xiàn)中國制度優(yōu)勢、更加符合鐵路行業(yè)特點(diǎn)、更加具備現(xiàn)代企業(yè)特征的公司法人治理結(jié)構(gòu)：
由鐵路總公司行使出資人職責(zé)，不設(shè)股東會;設(shè)立黨委會、董事會、經(jīng)理層和監(jiān)事會;
依法建立職工董事、職工監(jiān)事制度，健全以職工代表大會為基本形式的企業(yè)民主管理制度。
改制后的公司堅(jiān)持黨的領(lǐng)導(dǎo)，實(shí)行“雙向進(jìn)入、交叉任職”的領(lǐng)導(dǎo)體制;
在決策機(jī)制方面，將黨委會研究討論作為董事會、經(jīng)理層決策重大問題的前置程序，充分發(fā)揮黨委會把方向、管大局、保落實(shí)的領(lǐng)導(dǎo)作用以及董事會的決策作用、經(jīng)理層的經(jīng)營管理作用、監(jiān)事會的監(jiān)督作用。
與此同時，民間資本進(jìn)入鐵路有了新進(jìn)展。據(jù)報(bào)道，鐵總已經(jīng)分別向阿里、騰訊、一汽集團(tuán)、順豐控股等民營資本發(fā)出參與混合所有制改革的邀請。
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，鐵總此次如果能進(jìn)行徹底的公司制改革，真正實(shí)現(xiàn)市場化運(yùn)營，對促進(jìn)其它國有企業(yè)改革也會產(chǎn)生極大示范效應(yīng)。同時，鐵路的市場化改革也能激發(fā)活力，更好為顧客和客戶服務(wù)。
擴(kuò)展閱讀：《樓市驚變!一個強(qiáng)悍的軍團(tuán)殺來了》
2017年11月，中國房地產(chǎn)市場發(fā)生了一件大事，但至今未能引起足夠的關(guān)注，一個強(qiáng)悍的“鐵血軍團(tuán)”，正全面殺入中國房地產(chǎn)市場!
先看第一張圖：
這是一家企業(yè)2017年11月14日變更經(jīng)營范圍“公示信息”的截圖(點(diǎn)擊可放大查看)，很明顯，這家企業(yè)新增了“房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營”。而它原來的主營業(yè)務(wù)是：鐵路客貨運(yùn)!
這家企業(yè)是誰?它就是剛剛啟用新名稱的“中國鐵路昆明局集團(tuán)有限公司”，也就是“中國鐵路總公司”旗下的18個鐵路局之一的“昆明鐵路局”。
順便說一句，“中國鐵路昆明局集團(tuán)有限公司”注冊資金是811.6億元，而中國最大房企之一的萬科，注冊資金是110.39億元;碧桂園的注冊資金是139.4億元。
再看第二張圖：
上面這家企業(yè)在今年的11月8日變更了經(jīng)營范圍(點(diǎn)擊可放大查看)，也加入了“房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營”，它的新名稱是“中國鐵路西安局集團(tuán)有限公司”，最新的注冊資金是1536.9億元，比之前大幅增長了22.8%!
再看第三張圖：
上面這家企業(yè)在今年的11月8日變更了經(jīng)營范圍(點(diǎn)擊可放大查看)，同樣也加入了“房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營”，它的新名稱是“中國鐵路廣州局集團(tuán)有限公司”，注冊資金是2492.5億元!
再看第四張圖：
上面這家企業(yè)在今年的11月13日變更了經(jīng)營范圍，加入了“房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營”，它的新名稱是“中國鐵路沈陽局集團(tuán)有限公司”，注冊資金是3032.94億元!
順便交代一句：作為上述企業(yè)的唯一股東，中國鐵路總公司的注冊資本是10360億元。
據(jù)報(bào)道，截至2017年11月15日，中國鐵路總公司所屬18個鐵路局都已完成公司制改革工商變更登記，正式掛牌。這意味著“中國鐵路總公司”從傳統(tǒng)運(yùn)輸生產(chǎn)型企業(yè)向現(xiàn)代運(yùn)輸經(jīng)營型企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展邁出了重要一步。
在這次改制過程中，一個引人注目的現(xiàn)象是，一批此前沒有把“房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營”納入“經(jīng)營范圍”的鐵路局，借這個機(jī)會實(shí)現(xiàn)開“擴(kuò)張”。當(dāng)然，擴(kuò)張的內(nèi)容還有很多，只不過“鐵老大”介入房地產(chǎn)顯得更加引人注目。
筆者大致翻閱了一下資料，在此次改制中增加了“房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營”的還有“蘭州局”和“呼和浩特局”;此前就有“房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營”，改制后繼續(xù)維持這個經(jīng)營范圍的，則有“烏魯木齊局”、“上海局”、“哈爾濱局”、“南寧局”等。改制之前、之后都沒有把“房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營”納入的，只有“北京局”等極少數(shù)局。
眾所周知，這一輪國企改革中，大國企的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)被壓縮、集中，整體上，國企似乎有弱化“房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營”的態(tài)勢。
但這種態(tài)勢在最近一個季度有了新變化，隨著“租賃住房”、“共有產(chǎn)權(quán)住房”兩大改革的啟動、加強(qiáng)，國企在上述領(lǐng)域的作用開始被強(qiáng)調(diào)。在上海、深圳、杭州等城市，土拍市場上頻頻出現(xiàn)“只租不售”的地鐵，而且基本上“清一色”被國企拿下。
北京和上海在共有產(chǎn)權(quán)、租賃住房等改革方案里明確提出，地方國企要發(fā)揮更加重要的作用。
正是在這個背景下，坊間頻傳中國即將進(jìn)入“住房公有制”的新時代。
事實(shí)上，根據(jù)官方強(qiáng)調(diào)的“高端有市場、中端有支持、低端有保障”原則來看，未來樓市將三分天下。開發(fā)商主導(dǎo)的商品房，在中心城市占新增住房的份額將下滑到40%甚至以下，中端、低端的住房(公共租賃住房、廉租房、共有產(chǎn)權(quán)住房、人才房)則將由地方政府、國企主導(dǎo)。
“鐵老大”突然“全面增加房地產(chǎn)經(jīng)營項(xiàng)目”，很有可能出于這種判斷。
我此前在專欄里提出過一個觀點(diǎn)，隨著高鐵網(wǎng)絡(luò)“越織越密”，中國將進(jìn)入“內(nèi)陸復(fù)興”的時代。既然地鐵公司可以在各城市開發(fā)中，通過拿地、搞房地產(chǎn)“補(bǔ)貼家用”、分享自身創(chuàng)造的“土地紅利”，各鐵路局為什么不可以?
由于手握鐵路話語權(quán)，是根紅苗正的大國企，“鐵老大”通過鐵路規(guī)劃、建設(shè)、運(yùn)營，從相關(guān)城市的房地產(chǎn)開發(fā)中“分一杯羹”有什么不可以。更何況，相關(guān)城市的“價值提升”在很大程度上要依靠“鐵老大”。
