正在召開的全國兩會，目前是大家關注的焦點。
昨天召開的十三屆全國人大一次會議上，李克強總理作了政府工作報告。
筆者對報告進行了仔細研讀，摘選出其中與房地產相關的內容與大家分享，同時進行一些解讀。
筆者認為，作為地產人，不管如何仔細的研讀這些內容都是應該的。
這些內容告訴你，過去幾年波瀾壯闊的房地產行情背后，是怎樣的政策邏輯在引導。
這些內容還告訴你，2018乃至之后的房地產，應該怎么發展，機會在哪些地方。
真的讀懂了這些政策，你就不會踏錯周期、不會選錯方向，而且能抓住紅利……
下面筆者來解讀這些內容，包括9大機遇和3個警告(藍字為報告原文，黑字為解讀)。
城鎮化至少還有10年紅利
從無到有、從有到好
2個階段都蘊藏著巨大的機會
“五年來……城鎮化率從52.6%提高到58.5%， 8000多萬農業轉移人口成為城鎮居民。”
“提高新型城鎮化質量。今年再進城落戶1300萬人，加快農業轉移人口市民化。優先發展公共交通，健全菜市場、停車場等便民服務設施。有序推進‘城中村’、老舊小區改造，完善配套設施，鼓勵有條件的加裝電梯。加強排澇管網、地下綜合管廊等建設。”
解讀：
筆者認為，過去20年，我國房地產發展最大的動力，就是城鎮化。
根據別國經驗，城鎮化率超過70%的時候，發展會放緩。而根據目前我國的城鎮化速度，至少還有10年機會。城鎮化過程中的地產紅利主要來自3個方面：
1、從無到有：農村人口進城，產生新的需求紅利。
比如今年進城1300萬人，都需要住房子，也有相應的商業、辦公需求。
2、從有到好：幾年后有大量的改善需求。
在購買第一套房幾年以后，這些進城的人，個人會產生改善需求。而政府主導的城中村、老舊小區改造，又會產生集中的改善需求。
3、基礎設施建設形成新的資源聚集，產生土地、房屋溢價紅利。
一個區域，之前什么都沒有，土地就會很便宜。如果你在那時候買了土地，等到區域的商業、交通、教育等配套資源都有了的時候，就可以獲取溢價紅利。
限購政策下，城市競爭力決定人口紅利
“絕大多數城市放寬落戶限制。”
解讀：
大家應該都和筆者有同樣的發現，那就是2017、2018，眾多的城市開始了“搶人大戰”。為什么呢?因為城市要發展，就靠人才和資源，而民間的資源又在一個個人手里：
一個億萬富翁住在哪里，就會重點投資哪里;
一個有專利的人在哪個城市創業，專利產生的紅利就會歸屬那個城市。
“房住不炒”成為基本原則后，一個城市的房屋需求，只能靠常住人口、戶籍人口的增加來增加，這樣一來，誰搶到人就搶到了需求。
所以，限購城市的樓市未來如何，就看該城市對人才的吸引力、競爭力如何。
小微企業持續增加
利好政策不斷推出
聯合辦公、創業公寓等仍有機會
“大眾創業、萬眾創新蓬勃發展，日均新設企業由5千多戶增加到1萬6千多戶。”
“深入開展大眾創業、萬眾創新，實施普惠性支持政策，完善孵化體系。各類市場主體達到9800多萬戶，五年增加70%以上。”
“提高小規模納稅人年銷售額標準。大幅擴展享受減半征收所得稅優惠政策的小微企業范圍。”
解讀：
從這些數字和政策來看，小微企業還將繼續被扶持，還將持續增加。而對于小微企業來說，傳統的寫字樓已經不適用了，所以聯合辦公、創業公寓等新業態，未來仍將大有可為。
城市圈紅利持續增加
三大都市圈還將有大發展
“高速鐵路運營里程從9000多公里增加到2萬5千公里、占世界三分之二，高速公路里程從9.6萬公里增加到13.6萬公里，新建改建農村公路127萬公里，新建民航機場46個……” “實施重點城市群規劃，促進大中小城市和小城鎮協調發展。”
“以疏解北京非首都功能為重點推進京津冀協同發展，高起點規劃、高標準建設雄安新區。以生態優先、綠色發展為引領推進長江經濟帶發展。出臺實施粵港澳大灣區發展規劃，全面推進內地同香港、澳門互利合作。制定西部大開發新的指導意見，落實東北等老工業基地振興舉措，繼續推動中部地區崛起，支持東部地區率先發展。促進資源型地區經濟轉型。”
解讀：
因為一二線限購等等，2016、2017年增長最快的房企，都是在一二線城市周邊的三四線城市有大量土地儲備的房企。而隨著交通越來越方便，城市圈的紅利，此后還將持續增長。
從政府工作報告來看，京津冀、上海領銜的長江經濟帶、廣州深圳領銜的粵港澳大灣區已經成為重中之重，與西部、東北、中部、東部差異化了。挖掘城市圈紅利要注意以下3點：
1、交通距離不重要，交通時間才重要
舉例來說，一個地方離城市中心30公里，有軌道交通，另一個地方離城市中心20公里，只有公路交通。一定是30公里的那個地方更好。為什么呢?
30公里的軌道交通，時間是固定的可控的。
而20公里外的那個區域，如果區域發展不旺，雖然開車來往交通方便，房價也上不去;如果區域旺起來，則又會堵車，交通時間增加，房價還是上不去。
2、離中心城市同樣距離情況下，有自己的產業房價可能翻倍
根據東京都等超大城市的經驗，在離市中心相同距離的情況下，有優勢產業的區域，房價會是沒有產業區域的2倍。
3、長線操作更有把握紅利更多
城市圈內，很多區域配套不完善，做城市運營、小鎮建設可以完善相關設施，雖然前期投入比較多，時間比較長，但后期也可以獲得所有紅利。
長遠看，養老地產大有前途
“人均預期壽命達到76.7歲。”
解讀：
長期來看，筆者非常看好養老地產，養老地產的紅利來自2個方面：
人均壽命延長，養老時間延長。
目前50歲、60歲，即將進入老年的群體，和以前精打細算的一代老人，有完全不同的消費習慣和邏輯，只要能滿足他們需求，他們愿意出高價養老。
而養老地產的難度主要在2個方面：
國家還沒有出臺比較全面的扶持政策，比如拿地方面沒有特別優惠。
我國高素質的人才對所謂“伺候人”的職業，許多時候并不能發自內心的接受。
產業地產的核心是選對產業
先產業后地產
“加快制造強國建設。推動集成電路、第五代移動通信、飛機發動機、新能源汽車、新材料等產業發展，實施重大短板裝備專項工程，發展工業互聯網平臺，創建‘中國制造2025’示范區。”
“擴大物流企業倉儲用地稅收優惠范圍。繼續實施企業重組土地增值稅、契稅等到期優惠政策。”
“加快新舊發展動能接續轉換。深入開展‘互聯網+’行動，實行包容審慎監管，推動大數據、云計算、物聯網廣泛應用，新興產業蓬勃發展，傳統產業深刻重塑。實施‘中國制造2025’，推進工業強基、智能制造、綠色制造等重大工程，先進制造業加快發展。”
解讀：
產業地產是一個大機會，這是共識。
但是，像過去那樣，只是修一個廠房的殼子，然后再招商，是不行的。
你做哪個行業的產業地產，就要精通這個行業，并且擁有這個行業的產業資源。
要獲得產業資源，有3種辦法：
合作成立企業。比如協信和啟迪合作成立啟迪協信。
收購產業企業。比如萬科收購普洛斯。
合作分紅。比如有房企找有產業資源的協會、企業等合作，利潤分成。
從上面的政府工作報告來看，集成電路、第五代移動通信、飛機發動機、新能源汽車、新材料、物流、智能制造等等，都是好的產業。
存量市場將持續火爆
“居住證制度全面實施，城鎮基本公共服務向常住人口覆蓋。城鄉區域發展協調性顯著增強。”
“支持居民自住購房需求，培育住房租賃市場，發展共有產權住房。加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓廣大人民群眾早日實現安居宜居。”
解讀：
之前租賃市場沒有成為主流市場，就是因為租房無法享受一些公共服務，比如子女進入公立學校等會受影響。
“租購并舉”之后，租房也可以享受公共服務，租房也就成為主流市場。
在存量市場，競爭主要在2個方面：
1、金融能力。
存量需要長時間占用資金，借的錢是否便宜，內部能否滾動起來，都是決定性的因素。后期能否變現，更是決定項目成敗。
2、運營能力。
資產金融化，特別是通過REITs等變現，一個關鍵前提是，項目要贏利。然后通過發行金融產品把未來20年的收入一次變現。
但是如果項目不能贏利，或者贏利很少，發行金融產品將遭遇巨大困難。
代建大有前途，剛需也有市場
“更好解決群眾住房問題。啟動新的三年棚改攻堅計劃，今年開工580萬套。加大公租房保障力度，對低收入住房困難家庭要應保盡保，將符合條件的新就業無房職工、外來務工人員納入保障范圍。
解讀：
棚改、公租房，不管如何實現，對于房企都有機會。
實物型棚改，直接分房子，那么房企就可以和政府合作，獲得代建的機會。
貨幣型棚改，直接發錢，那么棚改對象就要買房，剛需房就有了市場。
農村土地、現有耕地
都存在被進一步利用的可能性
“探索宅基地所有權、資格權、使用權分置改革。改進耕地占補平衡管理辦法，建立新增耕地指標、城鄉建設用地增減掛鉤節余指標跨省域調劑機制……”
解讀：
農村宅基地上修商品房來賣可能性不大，但未來修房子來租還是有可能的，部分區域已經試點在集體土地上修租賃房了。
耕地總面積的紅線沒有后退，但是可以“調劑”。也許經濟發達地區的一些耕地，是可以通過置換調劑，用來修房子的。
當然，筆者從這份政報告里看到的，不僅僅是機會，還有警告……具體來說，有以下3個警告：
不要指望貨幣會“大水漫灌”
貨幣“因企施策”了
“我們保持戰略定力，堅持不搞‘大水漫灌’式強刺激……確立區間調控的思路和方式，加強定向調控、相機調控、精準調控。明確強調只要經濟運行在合理區間，就業增加、收入增長、環境改善，就集中精力促改革、調結構、添動力。”
“貨幣政策保持穩健中性，廣義貨幣M2增速呈下降趨勢，信貸和社會融資規模適度增長。采取定向降準、專項再貸款等差別化政策，加強對重點領域和薄弱環節支持……。”
“穩健的貨幣政策保持中性，要松緊適度。管好貨幣供給總閘門，保持廣義貨幣M2、信貸和社會融資規模合理增長，維護流動性合理穩定，提高直接融資特別是股權融資比重。疏通貨幣政策傳導渠道，用好差別化準備金、差異化信貸等政策，引導資金更多投向小微企業、“三農”和貧困地區，更好服務實體經濟。”
解讀：
之前中國地產市場的3年周期，都是因為全國性的調控政策。
而現在，除了限購“因城施策”，貨幣也開始差異化，資金去向哪里，不去向哪里，都可以控制。
另外，報告強調“合理區間”，也就是說，經濟不管是上行還是下行，只要在一個合理范圍內，政府都可以接受，而不會作出反應。
其實筆者覺得，這個“合理區間”和孫宏斌提出的樓市“箱式震蕩”，很類似。
下一步，房企要想發展，需要繼續苦練內功，不能寄希望于市場有大的起伏了。
不要指望調控會全面放松
“因城施策分類指導，三四線城市商品住宅去庫存取得明顯成效，熱點城市房價漲勢得到控制。”
“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實地方主體責任，繼續實行差別化調控，建立健全長效機制，促進房地產市場平穩健康發展。“
解讀：
這個和上面的警告類似，熱點城市的調控一定會在長效機制出臺前，繼續下去，房企不要給未來加政策預期，否則一定會失望。
不要觸碰生態紅線
特別是填海毀林
“加強生態系統保護和修復，全面劃定生態保護紅線，完成造林1億畝以上，耕地輪作休耕試點面積增加到3000萬畝，擴大濕地保護和恢復范圍，深化國家公園體制改革試點。嚴控填海造地。嚴格環境執法。”
解讀：
要金山銀山，也要綠水青山，在這樣的思路指導下，下一步對于環保的要求會越來越嚴格。
某房企的填海項目，最近受到警告和調查，就是一個標志。
未來房企要做項目，還是追求和自然和諧比較好。而事實上，留下一些自然的風景，項目反而會增色不少。
