在人民幣貶值、中國經(jīng)濟動蕩的大背景下，住建部等六部委修改了2006年《關于規(guī)范房地產市場外資準入和管理的意見》，放寬外商投資房地產企業(yè)在注冊資本的繳付以及機構和個人購買自住、自用住房方面的政策，取消了外商投資房地產企業(yè)辦理境內貸款、境外貸款、外匯借款結匯必須全部繳付注冊資本金的要求，以及境外機構和個人在購買自住自用商品房時必須在中國居住一年的規(guī)定。
著名經(jīng)濟學家馬光遠就房地產結構調整對產業(yè)鏈的影響進行解析與點評
一般情況下
一些國家為了確保本國房價的穩(wěn)定，對于非本國居民和機構購房會設置一些限制條件，2006年通過的《關于規(guī)范房地產市場外資準入和管理的意見》就是在當年房地產價格快速上漲的情況下，為了穩(wěn)定房價而采取的“限外”的措施。當然，從實際效果來看，這種“限外”的措施實際上收效甚微，在2008年金融危機爆發(fā)之前，中國的房價仍然經(jīng)歷了快速的上漲，而且，由于當時很多監(jiān)管措施并不到位，一些海外機構和個人通過各種途徑投資中國的房地產。可以說，中國房價走到今天，也有外資機構和個人的貢獻。
在中國經(jīng)濟下行，人民幣近期貶值的背景下，通過放松外商投資企業(yè)在房地產開發(fā)和投資以及購買自住商品房方面的限制，用意是不言自明的，和“兩會”以來通過的一系列穩(wěn)定房地產市場，促進住房消費的舉措是統(tǒng)一的，都是通過放松以前的行政限制，進一步穩(wěn)定房地產市場的預期。然而，需要探討的是，在今天這個特殊的情況下，放松外資在開發(fā)和購買商品房的限制，能否進一步推動房地產市場預期向好，外資能否成為中國房地產的“接盤俠”。
很顯然，中國房地產市場今天的基本面已經(jīng)和2006年房地產價格剛剛快速上漲時不可同日而語。
就房地產市場的基本面而言
其一，過去作為短缺經(jīng)濟的房地產目前已經(jīng)基本實現(xiàn)供需平衡，除了一線等少數(shù)城市，大多數(shù)城市的住房要么能夠滿足需求，要么供過于求，住房短缺的歷史基本宣告終結
其二，房地產已經(jīng)正式告別了過去的暴利時代，行業(yè)的收益率逐年下滑。房地產行業(yè)“躺著掙錢”的歷史已經(jīng)成為過去。根據(jù)一些機構的統(tǒng)計，2014年96家上市房企的毛利率和凈利率都出現(xiàn)了明顯的下滑，雖然虧損的開發(fā)商只有15家，但多達71家的業(yè)績出現(xiàn)了下滑。今年上半年，已經(jīng)公布半年報的36家房企首次跌破10%;
其三，在成本和融資的兩大壓力下，很多房地產企業(yè)事實上從2014年開始進行轉型，過去趨之如騖的房地產業(yè)，似乎成了人人避之不及的行業(yè)。3000多家上市公司，以前很難找到不做房地產的，而現(xiàn)在，很多兼營房地產的，都制定了退出房地產行業(yè)的計劃，甚至主業(yè)為房地產的，也去悄然推動“去房地產化”的努力。甚至一些龍頭房地產企業(yè)也加入了去房地產化的潮流。在商業(yè)地產的龍頭萬達加快去房地產化，大力布局文化旅游產業(yè)的同時，萬科、保利、恒大等大型房企也加快在金融等領域的布局。萬科的總裁郁亮在談及萬科的未來時明確表示，希望在將來萬科的萬億市值目標里，傳統(tǒng)住宅銷售和新業(yè)務各占一半。為了去房地產化，有一些老牌的房地產企業(yè)甚至連公司的名字都去掉了“置業(yè)”二字，萊茵置業(yè)將自己的名字改為萊茵達體育發(fā)展股份有限公司，著名的改名企業(yè)“匹凸匹”在半年報中宣布，公司將逐步剝離房地產業(yè)務，專注發(fā)展互聯(lián)網(wǎng)金融，去房地產化意味著中國房地產的黃金時代正式降下帷幕;
最后，房地產投資自2014年以來大幅度下滑，2014年1到7月，房地產開發(fā)投資還有13.7%，而今年前7個月房地產投資增速快速滑落至4.3%的低位，房地產投資快速增長的歷史宣告終結。
基于此基本面的研判
盡管上半年，一些城市的房地產的銷量和價格在政策組合拳的助力下開始回暖，但行業(yè)本身已經(jīng)告別“高利潤、高增長、高回報”的三高階段，由于三四線城市的庫存壓力，房地產事實上已經(jīng)從短缺經(jīng)濟走向結構性的過剩，開發(fā)商和房地產行業(yè)的洗牌和改變不可避免，一些中小地產企業(yè)要么被并購，要么退出房地產行業(yè)。在這種情況下，放開外資開發(fā)的限制，放寬外資機構和個人購房的限制，并不能使房地產的基本面逆轉，外資成為中國房地產接盤俠恐怕只是一個美好的愿望。
就此而言，放松外資限制并不會逆轉房地產的基本面，也不用擔心中國房價再次的暴漲。未來影響中國房地產走勢的最大因素，除了宏觀經(jīng)濟的基本面，還有人民幣貶值和降準降息寬松政策的雙重影響。在正常情況下，人民幣貶值會引發(fā)國際資本的退出，從而使整個房地產市場承壓。筆者預計，人民幣貶值的周期尚未結束，本次貶值的幅度應該在10%左右，這意味著大量的國際資本仍然會離開中國的房地產行業(yè)，對房地產市場的復蘇造成很大的負面影響，事實上，在人民幣8月11日貶值之后，我在微博中就指出，貶值影響最大的是中國的房地產行業(yè)。這次住建部放松外資的限制，事實上是在對沖這種影響，但很顯然，外資不會傻到這個時候大舉殺入中國房地產。
當然，降準降息對房地產投資而言是具有積極意義的，降準降息的情況下，房地產價格很少有下跌的，但降準降息又意味著宏觀經(jīng)濟本身面臨極其嚴峻的態(tài)勢。目前，全球都在擔心中國經(jīng)濟，正如FT的首席評論員馬丁沃爾夫所言：“我們必須分清哪些事值得擔憂，哪些事不值得。中國股市下跌就屬于后一類。真正值得擔憂的是，中國當局明顯連一次股市泡沫破裂都沒有能力很好地應對，但他們面對的任務卻非常之艱巨。”面對投資、出口、房地產、人口紅利等過去一系列拉動經(jīng)濟增長的動力的熄火，“中國的處境將是多么的艱難，而中國可能會采取的一些選項實際上會造成多么大的動蕩。”在這種情況下，中國刺激經(jīng)濟最大可能，甚至必須采取的辦法仍然是人民幣貶值和貨幣放水，眾所周知，這種辦法是雙刃劍，一方面可能短期推動增長，另一方面，使得經(jīng)濟結構問題更加嚴重，從而醞釀更大的危機。
基于此，我們對中國房地產市場的未來并不樂觀，除了少數(shù)城市的房產在人民幣貶值的情況下具有一定的保值能力之外，大量的中國房地產事實上應該選擇賣出。對于中國的購房者而言，千萬不要以為放開外資限制迎來了接盤俠，在房地產的基本面、宏觀經(jīng)濟的基本面、以及財富周期的基本面都發(fā)生變化的情況下，所有人都到了該和中國的房地產投資做告別的時候。
“由中國制造到中國創(chuàng)造的轉型”——2015年轉型發(fā)展高峰論壇現(xiàn)場
|
