住建部長的新試卷:房地產市場的變局和調控轉型

　　蘇州、南寧、呼和浩特、濟南……無論是明文宣布，還是暗地醞釀，曾經作為樓市調控狠招的限購政策正在多地被“解鎖”。與此同時，狂奔了十數年的中國房價也出現拐點，步入了微妙的十字路口。

　　市場變換，方向何在。住建部在做什么?它的當家人又在思考什么?一時間成了市場最關注的話題。

　　“沒開過什么會，上任以來一直在外密集調研。”一位住建部人士向上證報記者道出了住建部部長陳政高的最新動向，短短幾個月間，他的足跡已經遍布安徽、貴州、四川和湖南數省。

　　面對紛繁復雜的調控局面，實地調研或許是觸摸真相的最好途徑。行走之中，房地產調控，這張當今中國最難的試卷開始重新進行解答。

　　6月末，“中國最難當的部長”易人。

　　在擔任住房和城鄉建設部長6年之后，滿頭白發、年屆65歲的姜偉新離任。遼寧省省長陳政高接任這個中國關注度最高，同時也是處于“火山口”的部長之位。

　　在人事調整之際，中國樓市也在轉向。

　　曾讓姜偉新“熬白了頭發”的房價飆漲問題，如今卻變成了“防漲又要防跌”的新難題。近幾個月來，市場不斷傳出房價下降、限購松動的消息。昨日蘇州確認取消樓市限購，無論本地人、外地人均可直接在蘇州購買90平方米以上房屋。至此，全國已經有29個城市放松或取消樓市限購政策。

　　變化已經到來，平衡好“市場與政府之關系”或是陳政高今后一段時間的重要抓手，他的答卷歷程也將就此開啟。

　　新官上任低調調研

　　“沒開過什么會，也還沒有機會和陳部長有什么接觸。”一位住建部人士說。從上任以來，陳政高一直在外調研，包括安徽、貴州、四川和湖南四省都留下了他的身影

　　任職住建部，陳政高異常低調。此前在遼寧省長職位上被下屬稱為幽默善言的陳政高似乎從人們眼前消失了。

　　“沒開過什么會，也還沒有機會和陳部長有什么接觸。”一位住建部人士說。實際上，盡管陳政高早在今年4月29日就被中組部任命為住建部黨組書記兼副部長，但是從上任以來，陳政高一直在外密集調研，包括安徽、貴州、四川和湖南四省都留下了他的身影。

　　據透露，陳政高于5月25-28日在安徽調研時，選取的對象是蚌埠、合肥的棚戶區改造和安置房建設工程;6月9-10日的貴州之行，調研選取的又是遵義鐵合金廠棚戶區改造項目;6月18日在四川調研時，選取的還是成都市內燃機總廠棚戶區改造項目;此后到湖南，在長沙、株洲、湘潭調研的全是棚戶區改造項目。

　　“陳政高選擇上述四地進行調研，是希望從這四地的棚戶區改造中汲取經驗。”上述住建部人士表示。

　　這與記者在遼寧實地采訪獲得的信息頗為一致。“陳政高在遼寧沈陽主政期間，曾大力開展棚戶區和工礦采空區住房改造，在這方面他絕對有經驗，他也最清楚棚改的難度，多地調研才能醞釀大動作。”一位沈陽當地人士告訴記者。

　　而在住建部政策研究中心原副主任王玨林看來，盡管棚改在遼寧取得了成功，但要想將其經驗推廣至全國，仍有很多細節需要落實。“如今陳政高部長四處調研了解情況，很可能是想在棚改方面謀求大的突破。”

　　這些猜測都在7月11日的全國住房城鄉建設工作座談會上得到了證實。會議明確了下階段工作重點，推進棚戶區改造和保障房建設。同時，陳政高在會上對房地產政策完善提出了三點落實意見：千方百計地消化庫存;進一步加強房地產結構調整;完善房地產項目周邊配套設施。

　　梳理陳政高任職以來的一系列動作，不難發現這樣一個特點：其目前的關注重點并非“樓市調控”，而是棚戶區改造。而這或許是其執掌住建部后一段時期的工作重心所在。

　　對此，王玨林也給出了自己的分析：“住建部是國務院下屬的執行部門，由于國務院加大了對棚戶區改造的投入力度，住建部的工作重心必然會移向這里。并且，由于國務院的重視，今年起投入到棚戶區改造的錢增多了，住建部要把這個錢用好，怎么用才能保證合理、用了之后怎么監管到位等工作，就顯得尤為重要。”

　　顯然，這項工作并不容易。數據顯示，從2008至2013年，住建部已開工建設的4000多萬套保障性住房中，有1500余萬套是來自棚戶區改造項目。此外，全國還有1400多萬戶棚戶需要進行改造，大多位于中西部地區、獨立工礦區、資源枯竭型城市和三線企業較集中的城市。

　　曾經的高分答卷

　　從1987年到2004年的18年期間，撫順市只改造了84萬平方米的棚戶區，由此速度推算，全市棚戶區改造完成至少得80年。而在陳政高主抓棚改工作后，僅4年時間就將撫順市五分之一的人口送進了新樓，按此速度，撫順的棚改至少提速70年

　　陳政高被坊間稱為“棚改大將”。其在任職沈陽的近8年時間中，參與并主持了全國最早的棚改實驗，成績斐然。而今，這些都將是寶貴的經驗。中國社科院財經戰略研究院和聯合國人居署聯合發布的《中國遼寧棚戶區改造的經驗研究報告》認為，遼寧模式具有多重借鑒價值。“政府主導，市場運作，多方參與”是解決低收入居民住房問題的較好形式。

　　在遼寧省遼陽市太子河區鐵西糧庫附近，孫大爺對陳政高的調研仍然記憶猶新，“當時人很多，也有人攔著，沒能湊過去問問陳省長。”靠著低矮破舊的墻體，孫大爺向上證報記者仔細描述著當時的場景。

　　“那好像是陳省長在遼寧的最后一次調研，在我們棚戶區視察了好久。”順著孫大爺指的方向，記者看到了塵土飛揚的小土路和散布在道邊的破舊平房小院。如果算上父輩，孫大爺一家已經在這里生活了80多年。一草一木，孫大爺都熟悉無比。“住樓房興許還不習慣，如果平房整治好了，住著也挺好的。”望著棚戶區和遠去的小土路，孫大爺透出些許留戀。

　　盡管對居住了多年的熟悉環境有些不舍，對于棚戶區改造，孫大爺仍然充滿期待。“棚改是好事，一輩子可能就一次，甚至幾輩子可能就這一次，誰不想住得更好些呢?”

　　遼寧省社科院的實地調研顯示，在撫順、阜新、遼陽等地棚戶區改造后，絕大多數人都非常贊成棚改。作為土生土長的遼陽人，現任遼寧省社科院社會學研究所所長的王磊談起棚改也是非常感慨。“棚改操作起來沒那么簡單，難度非常之大。從目前來看，遼寧做得很好。”

　　群眾的歡迎給了棚改巨大的動力。以撫順棚改為例，從1987年到2004年的18年期間，撫順市只改造了84萬平方米的棚戶區，由此速度推算，全市棚戶區改造完成至少得80年。而在陳政高主抓棚改工作后，僅4年時間就將撫順市五分之一的人口送進了新樓，按此速度，撫順的棚改至少提速70年。

　　“不同的棚戶區，有不同產生背景，但就全國來看特別是東北區域來看，棚戶區的形成與中國的工業發展，特別是老工業基地的發展密切相關，堪稱一個縮影，都有相似的狀況。”王磊分析認為，從某種意義上來講，這意味著遼寧棚改的眾多經驗將有推廣的可能。不僅如此，伴隨著全國棚改工作推進，整個市場都將擁有更強的發展動力。

　　這不禁讓人想起了陳政高在遼寧全省棚戶區改造工作座談會上的講話，他指出，“棚戶區改造不僅是一項重大的民生工程，也是穩增長、拉動經濟發展的必然要求，更是推進新型城鎮化的具體體現，意義非常重大。有這些年創造和積累的棚改經驗，我們一定能夠打好這場棚改攻堅戰，讓改革發展的成果惠及廣大百姓。”

　　改革中的平衡之術

　　“雙向調控”需要更高的施政能力，在發揮市場作用的同時，政府要有所為有所不為。如何平衡和定位政府和市場的關系，是擺在陳政高面前的新試卷

　　國家統計局16日發布的數據顯示，2014年1-6月份，商品房銷售面積48365萬平方米，同比下降6.0%，商品房銷售額31133億元，下降6.7%。房地產景氣指數回落，投資增速也是節節回落。

　　誰也不曾想到，讓前任部長姜偉新頭痛不已的房價狂飆問題，如今卻變成了“防漲更要防跌”的新難題。讓樓市保持平穩運行，對陳政高來說，或許更加不容易。

　　不過，陳政高并沒有回避，更沒有采用“一刀切”的做法，而是將監管下放給地方，讓各地根據當地實際出臺平穩房地產的相關政策。

　　于是，“限購松動”成了最近一段時間最熱門的新聞。據最新報道，昨日蘇州正式確認取消樓市限購，無論本地人、外地人均可直接在蘇州購買90平方米以上房屋。至此，全國已經有29個城市放松或取消樓市限購政策。

　　但這并不意味著房地產調控政策的全面退出。如何平衡棚戶區改造和商品房供應?如何平衡樓市調控中政府與市場之間的關系?這些問題都需要陳政高來解答。

　　在陳政高此前主政的遼寧，部分新城房地產已經出現了開發量過大的隱憂。以恒 大為例，其于2006年強勢登陸沈陽，在短短的8年當中，已經在沈陽開發了包括恒 大綠洲、恒 大城等8大精品項目，并在遼寧省內的撫順、遼陽、鞍山、本溪、營口、盤錦、葫蘆島等三線城市迅速擴張，目前在遼寧的在售項目已經達到18個。

　　但是，其實際銷量并不樂觀，記者在采訪中了解到，坐落于遼陽河東新城的恒 大綠洲項目盡管建得很好，但由于本地需求不足，樓盤人氣有些冷清。

　　“‘雙向調控’需要更高的施政能力，在發揮市場作用的同時，政府要有所為有所不為。如何平衡和定位政府和市場之間的關系，是擺在陳政高面前的新試卷。”資深業內人士對記者表示。

　　所謂“雙向調控”，既可以理解為分類調控，同時也可以理解為“托底蓋帽”，即政府一方面提供最基本的保障住房為市場“托底”，同時為因過度投機導致的房價過快上漲而“蓋帽”。

　　在上述業內人士看來，以前是“政策很復雜，市場很簡單”，現在是“政策很簡單，市場很復雜”。市場動，政府之手不動，棚戶區改造，政府之手主動，這一明顯的變化凸顯著新一屆政府對“市場與政府的關系”的更高定位和執政理念的改變。

　　動與不動，折射出了房地產市場的變局和調控轉型。當然這是一道“老而新”的考題，對住建部“新帥”陳政高而言更是如此。【完】